Последние тенденции Миланского рынка.
Последние годы миланский рынок недвижимости переживает бум. Он сильно перегрет и цены продолжают расти с каждым годом. Строятся ультра-современные комплексы, крупные девелоперы активны осваивают новые ранее заброшенные районы города, делая их все более привлекательным; точечно перестраиваются целые здания в центре, с сохранением внешних стен. И если на окраинах города цена еще колеблется в пределах 1 тыс. евро за кв. метр, то центр продолжает неумолимо проламывать отметку в 10 тыс.евро за кв.метр, достигая в отдельных случаях и 12-13 . Самыми престижными районами Милана по прежнему считается Порта Нуова, Брера, Сити Лайф, далее следуют Порта Романа и Порта Виттория. Из периферийных районов активно развивается Бовиза, благодаря нахождению там Политехнического университета, а также Сесто Сан Джованни, Ламбрта, Кашина Мерлата ( в котором активно развивается проект Современный город ( citta contemporanea)). Пандемия и меры, направленные на ее предотвращение, безусловно, сказались негативно на экономике в целом, однако на рынке недвижимости сильных изменений не произошло. Предсказуемое и ожидаемое падение цен на жилье не наблюдается уже больше года. Скорее наоборот, увеличился интерес к недвижимости. Особых успехом стали пользоваться маленькие квартиры, как в центре, так и за его пределами, повсеместно по стране возрос спрос на большие площади с террасами, на частные дома. И если первое обусловлено больше интересом к инвестициям, то второе связано с новыми потребностями населения. Несмотря на пандемию, цены на коммерческие помещения в прайм локейшен остались неизменными, и скорее наблюдается незначительный рост. Особый интерес вызывают объекты логистики, что безусловно, несмотря на общий тренд, усилилось за
счет пандемии. Больше всего пострадали отели, в настоящее время подходящий момент для инвестиций именно в этот класс недвижимости.
Об агентствах недвижимости
После того, как вы приняли решение о покупке недвижимости и определились с тем, что вам нужно, самое главное понять как это найти. В Италии огромное количество агентов по недвижимости, основная функция которых сводится к тому, чтобы сопроводить вас на просмотр квартиры, открыть вам дверь, показать и также быстро уйти. Они не будут стремиться вникнуть в ваши предпочтения, у них очередь из тех, кто готов платить за свои желанные квадратные метра. Кризис еще очень далеко, а возиться с каждым клиентом в период бума, нет никакого смысла. В случае если Вам действительно удалось найти профессионального агента, который принял ваши пожелания и пообещал подобрать вам интересующие вас варианты, он как правило действительно предложит вам несколько объектов, которые на его! взгляд соответствуют вашим ожиданиям, после чего благополучно забудет о вашем существовании и исчезнет. В Италии агентства как правило не ведут клиентскую базу, не ищут специально объекты под вас. Их функции сводятся к тому, чтобы опубликовать объявления о продаже на одном из основных ресурсов и ждать звездного часа, когда позвонит телефон с готовым покупателем. Это большой минус, потому что в итоге весь поиск и фильтрацию приходится делать самим, внимательно изучая предложения рынка. Другим немаловажным моментом является агентская комиссия, которая составляет 6% от стоимости объекта недвижимости плюс НДС. Как и все в Италии, комиссия является предметом торга. Минимальная комиссия зависит исключительно от способностей договариваться, но как правило ниже 2% эта сумма не снижается. В более выигрышном варианте продавец, он тоже платит комиссию, но агентский сбор покупателя как правильно выше. В последнее время наблюдается новая тенденция – освобождение от комиссии продавца. После того, как вы выбрали объект недвижимости, делается предложение о покупке, которое всегда производится с оставлением депозита продавцу. Это может быть символическая сумма в размере 10 тыс. евро или больше. В предложении прописывается период в течение которого будет заключена сделка, а также условия и способ оплаты. Все эти действия производятся с помощью агента. Его функция также проверить на начальной стадии до нотариуса, что нет препятствий для заключения сделки и предоставить вам всю необходимую информацию. При оформлении сделки помимо прочего оплачиваются отдельно услуги нотариуса ( за обычную квартиру это может быть от 2-3 до 5-7 тыс. евро), налог в размере 2 или 9% от кадастровой стоимости жилья ( не путать с ценой покупки, кадастровая будет в 2-3 раза ниже и о ее размере рекомендуется поинтересоваться еще до сделки; из этой суммы рассчитывается и дальнейший налог на недвижимость). 2% вы платите если в течение года с момента сделки собираетесь стать резидентом в своей новой квартире. Если для вас это способ инвестиций или дом для отдыха, вам придется заплатить 9%.
Важно также помнить, что если в течение 5 лет после покупки вы вдруг решили продать свое жилье по цене, превышающей стоимость покупки, вам нужно будет заплатить 26% налога на прибыль, так как сделка такого рода является спекулятивной.
Аукционы
Покупка квартиры на аукционах привлекает многих. С 2009 до 2016 года, особенно в период кризиса, на аукционах можно было найти много интересных предложений со скидкой до 20% от реальной стоимости. Желающих было мало, предложений было много, и тот, кто успел в тот момент, смог выгодно купить. Иностранные инвесторы мало интересовались итальянским рынком. А Милан – мекка для инвесторов в Италии, ничем не отличался от любого другого провинциального города. Ситуация сильно изменилась уже в 2015-2016 году. Милан стал более привлекательным, международным и открытым для инвесторов. Новые ультрасовременные здания, известный архитекторы, новые тренды, — все это принесло новую жизнь и новые потребности. Рос спрос, а по мере выхода из кризиса, сокращалось предложение. Сейчас если речь идёт о центре Милана, то купить что-то на аукцион нереально. Во время редких аукционов по продажи в центре, цена доходит до рыночной, а часто превышает ее. Если раньше основными участниками аукциона были профессионалы, то сейчас это частники, подверженные эмоциям и азарту. По прежнему можно найти интересные предложения вне крупных городов, для тех кто ищет малобюджетное жилье. Одним из преимуществ, привлекающих покупателей на аукционах является то, что в этом случае можно сэкономить расходы на нотариуса. При присуждении квартиры на аукционе, право собственности возникает из судебного решения. В Италии большое количество компаний, оказывающих услуги по предоставлению помощи и сопровождении в аукционах. Они занимаются поиском объектов для клиента, дают рекомендации по финальному предложения и готовят документы для участия в аукционе. Для участия в аукцион как правило заполняется специальная форма об участии, клиент делает депозит в размере 10% от минимальной стоимости объекта в форме циркулярного чека или банковского перевода и предоставляет копии своих документов. В день проведения аукциона требуется личное присутствие или присутствие адвоката с нотариально заверенной доверенностью. Следует отменить, что доверенность выдается на каждый отдельный аукцион. После завершения аукциона всем участникам, за исключением того, кому был присужден объект возвращается депозит ( возможно в течение следующих дней если желающих было очень много). Тот, кому был присужден объект должен выплатить оставшуюся часть и в среднем в течение 2-3 месяцев может получить доступ к объекту. Процедура может затянуться, если в жилом помещении кто-то проживает, если не вывезены личные
вещи и мебель, если в гараже находится автомобиль предыдущих собственников. Поэтому так важно на начальной стадии до аукциона изучить все документы, экспертную оценку квартиры, возможные права других лиц.
